RENT TO BUY: Domande e Risposte

Di seguito alcune domande e risposte sul RENT TO BUY che aiutano a comprendere meglio questa geniale alternativa al mutuo 100%.

Se hai dei quesiti e vuoi dei chiarimenti, chiamaci telefonicamente allo 0182 571388 dal lunedì al venerdì orario 9-13 15-19.

Per visualizzare le risposte, clicca sulle domande.

Quale tipologia di immobili è acquistabile col RENT TO BUY?

Il RENT TO BUY è solitamente applicabile a tutte le nuove costruzioni in pronta consegna o in corso di ultimazione ed a tutti gli immobili usati attualmente non abitati.

Infatti, mentre i costruttori non hanno particolari problemi, alla luce dell'ormai mutata realtà del mercato, a vendere con il metodo RENT TO BUY, il privato invece, se vende la casa in cui abita per acquistarne un'altra, difficilmente può sostenere una vendita con il RENT TO BUY.

Qualora invece la casa in vendita non sia abitata ed sia quindi una seconda casa, non vi è di solito alcun problema ad affrontare la vendita con la formula RENT TO BUY.

Dove va a finire il 50% dell'affitto che viene "salvato" durante il RENT TO BUY?

Il 50% di affitto "salvato" viene comunque corrisposto al venditore (costruttore o privato che sia), ma viene imputato ad acconto sul prezzo di compravendita e quindi, al momento del rogito, verrà scalato dal prezzo, analogamente all'acconto versato inizialmente per accendere il programma RENT TO BUY.

Il RENT TO BUY non è, nella maniera più assoluta, uno "strumento finanziario": è una modalità di compravendita alternativa che genera delle leve finanziarie.

Non è quindi previsto l'intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono unicamente tra il venditore e l'acquirente, esattamente come in una compravendita immobiliare tradizionale.

È possibile abbreviare il programma RENT TO BUY rispetto ai 3 anni normalmente previsti?

Assolutamente si, in qualsiasi momento l'acquirente si ritenga pronto può decidere di presentarsi al rogito, interrompendo così automaticamente la locazione.

La durata di 3 anni è stabilita come limite massimo ed è ottimale per chi vuole sfruttare fino in fondo le leve finanziarie prodotte dal RENT TO BUY.

Chi invece sceglie questa formula per altri motivi (ad esempio per avere il tempo di vendere un altro immobile), non appena in cui si realizza l'evento atteso può convocare il venditore al rogito e concludere anticipatamente il programma RENT TO BUY.

Sono perfettamente garantito, nell'acquisto da costruttore o da società immobiliare, se il venditore fallisce durante la durata del programma?

Utilizzando la nostra contrattualistica e le nostre procedure ampiamente collaudate non corri alcun rischio e sei tutelato al 100%, anche in caso di fallimento del soggetto venditore.

Non godrai probabilmente delle stesse garanzie se ti affidi a persone non altamente specializzate o se, peggio ancora, decidi di avventurarti nel "fai da te". Analoghi rischi potresti benissimo correrli anche con alcune formule, impropriamente chiamate affitto con riscatto, che a volte alcuni costruttori propongono.

Ci sono dei vincoli nella scelta del mutuo o sono libero di scegliere liberamente?

Fermo restando che potrai contare sulla consulenza gratuita del tuo Consulente Finanziario Credipass, sarai comunque assolutamente libero di scegliere la Banca che ti risulterà più conveniente al momento di richiedere il mutuo.

Nella fase preparatoria, per creare lo storico creditizio, puoi tranquillamente restare nella Banca di cui sei già cliente: basterà infatti usare l'accortezza di fotocopiare gli estratti conto mensili per crearti un patrimonio, in termini di merito creditizio, che potrai esibire anche ad altri istituti per confrontare più proposte ed ottenere le migliori condizioni possibili.

Quali sono le differenze tra il RENT TO BUY e l'Affitto a Riscatto?

All'estero, nei paesi di lingua inglese, si usano più terminologie, tra loro equivalenti, per indicare l'accordo RENT TO BUY: rent to own, lease to own, lease purchase, lease option; in Spagna invece si usa un unico termine, alquiler con opcion a compra.

In Italia, si è parlato fino ad ieri di affitto con riscatto e solamente da poco si comincia a parlare di RENT TO BUY; per quanto sembrino esprimere dei concetti simili, è opportuno che i due termini restino ben distinti.

L'affitto a riscatto è una forma contrattuale atipica, non contemplata dal nostro Codice Civile ma non per questo illegittima. La sua origine risale agli anni 50/60, quando gli I.A.C.P. (Istituti Autonomi Case Popolari) attuarono il Piano Casa Fanfani, finalizzato a consentire l'acquisto della prima casa alle fasce meno abbienti della popolazione tramite una locazione (affitto) di durata analoga a quella di un mutuo, al termine della quale avveniva il trasferimento della proprietà all'inquilino (riscatto). Una forma contrattuale pertanto assai vicina al leasing.

Totalmente differente è invece il principio del RENT TO BUY, che non è assolutamente quello di finanziare l'acquisto del bene sostituendosi al mondo bancario, bensì quello di consentire all'acquirente, tramite un programma preparatorio all'acquisto di breve durata, di allinearsi ai nuovi parametri che le Banche oggi richiedono per l'accesso al mutuo.

Quindi, a differenza dell'affitto con riscatto, dove il venditore finanzia l'acquirente con un pagamento rateizzato sotto forma di affitto, nel RENT TO BUY il venditore si limita ad agevolare l'acquirente nella tempistica del rogito e nel congelamento del prezzo, lasciando comunque al mondo bancario il compito di finanziare l'acquisto del bene.

È questa la sostanziale ed importantissima differenza tra il vecchio affitto con riscatto ed il moderno RENT TO BUY.

Fatta questa premessa, rileviamo oggi la presenza nel mercato una serie di proposte ibride che vengono solitamente chiamate affitto con riscatto, anche se in realtà non lo sono effettivamente.

Esse partono da un obiettivo simile a quello del RENT TO BUY, ovvero quello di consentire di acquistare casa in modo graduale, accumulando progressivamente nell'arco del programma le risorse finanziarie per trasformare la locazione iniziale in un acquisto definitivo (finanziato comunque sempre dalla Banca e non dal venditore).

Ci riferiamo a determinate formule contrattuali, impropriamente chiamate affitto con riscatto, che alcuni costruttori stanno già da tempo proponendo, utilizzando 3 differenti tipologie di contratti, ovviamente da essi stessi predisposti:

  • il "preliminare di compravendita con l'immissione anticipata nel possesso del bene"
  • il "contratto di vendita con patto di riservato dominio"
  • il "contratto di affitto con opzione di acquisto"

Avendo studiato meticolosamente la materia, come probabilmente mai nessuno ha fatto fino ad ora in Italia, possiamo dirti che nessuna di queste impostazioni contrattuali è in grado di garantire al 100% entrambe le parti; abbiamo peraltro avuto modo di analizzare alcuni casi in cui sono riscontrabili ampie lacune sia sul piano giuridico che fiscale, da cui derivano effettivamente dei rischi non trascurabili sia per chi compra che per chi vende.

Il "contratto di affitto con opzione di acquisto" è comunque il modello forse meno pericoloso ed è comunque quello più utilizzato all'estero (lease option agreement) per realizzare i programmi di RENT TO BUY. Ma anch'esso non garantisce sufficientemente ne il venditore ne l'acquirente.

Per rendere la compravendita assolutamente sicura bisogna utilizzare un modello contrattuale decisamente più elaborato ed affidabile. Per metterlo a punto non basta un impegno serale: bisogna studiare accuratamente ogni dettaglio, affrontando quindi i relativi investimenti in termini di tempo e di consulenze professionali.

Vorremmo pertanto che il termine RENT TO BUY identifichi unicamente una metodologia di compravendita dove:

  • Viene utilizzato uno schema contrattuale basato su "contratti tipici" (ovvero contemplati dal nostro Codice Civile) e sicuro al 100% per entrambe le parti
  • Il programma viene predisposto da un soggetto "super partes" con una impostazione assolutamente Win-Win (Vincere-Vincere)
  • C'è l'assistenza di un professionista esperto ed altamente specializzato e quindi in grado di tutelare effettivamente entrambe le parti, adattando di volta in volta il modello standard alle singole operazioni pur mantenendolo perfettamente bilanciato tra le parti
  • Non vi è la semplice stipula di un contratto ma una vera e propria assistenza all'acquirente, partendo da una corretta pianificazione finanziaria ed assistendolo nella creazione dello storico creditizio finalizzato al miglioramento del rating

Pertanto continuiamo pure a chiamare affitto con riscatto il pur lodevole "fai da te" dei costruttori edili ma chiamiamo invece RENT TO BUY solamente un modello pensato e gestito da professionisti esperti, specializzati ed al di sopra delle parti.

Se accade un imprevisto, come posso uscire dal RENT TO BUY?

Un grandissimo vantaggio del RENT TO BUY rispetto all'acquisto tradizionale consiste proprio nella flessibilità e nella semplicità con cui si può eventualmente interrompere il processo di acquisto. È quello che noi chiamiamo "effetto paracadute" e che costituisce un fiore all'occhiello nel nostro modello di RENT TO BUY.

Proprio per creare delle vie di uscita dal programma, anche solamente per mutate esigenze dell'inquilino-futuro proprietario, abbiamo predisposto una contrattualistica totalmente aperta: è quindi prevista la cedibilità dei contratti, in modo tale da poter recuperare tutte le somme accantonate fino al momento del subentro del nuovo acquirente.

Dalla cedibilità dei contratti deriva anche la possibilità, di fatto, di poter rivendere l'immobile, senza esserselo intestato, ad un prezzo maggiorato rispetto a quello inizialmente pattuito e, si badi bene, senza sostenere alcun costo notarile, che normalmente compete al subentrante.

I nostri esperti ti supporteranno personalmente in tutte le fasi ed in ogni momento..

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